VIME Garden Cẩm MỹCho đến hiện tại, bất động sản là một trong những kênh tối ưu được các nhà đầu tư lựa chọn để tiền đẻ ra tiền. Nếu so với các kênh khác như vàng, chứng khoán hay tiền ảo, ….bất động sản được xem là kênh đầu tư an toàn hơn cả. Trên thị trường có rất nhiều loại hình bất động sản khác nhau từ nhà phố, biệt thự cho đến đất nền hay căn hộ. Tuy nhiên, hai loại hình được các nhà đầu tư chú ý nhiều nhất là đất nền và căn hộ. Vậy, nên chọn loại hình nào để việc đầu tư mang lại hiệu quả? Sau đây là những cách quan trọng để xác định loại hình đầu tư không thể bỏ qua.
Danh mục bài viết
1. Đầu tư căn hộ chung cư.
Trong những năm gần đây, tại các đô thị lớn, hàng loạt dự án chung cư được xây mới cũng như mở bán. Nhiều nhà đầu tư lựa chọn rót tiền vào loại hình bất động sản này. Tuy nhiên loại hình đầu tư nào cũng có lợi thế và rủi ro.
Lợi thế của căn hộ chung cư
- Thủ tục vay đơn giản.
So với các kênh đầu tư khác thì đầu tư căn hộ, chung cư được chủ đầu tư hỗ trợ về việc vay vốn ngân hàng. Bởi vì, chủ đầu tư đã liên kết hoặc thế chấp ngân hàng bán nhà hình thành trong tương lai. Thủ tục ngân hàng cực kỳ nhanh chóng, chỉ cần kê khai thu nhập hàng tháng là được.
- Đầu tư lướt sóng an toàn.
Các tòa chung cư cần thời gian từ 1 đến 2 năm để chủ đầu tư thực hiện dự án. Nhà đầu tư có thể thanh toán theo tiến độ từ lúc mới bắt đầu công bố dự án. Đó là thời điểm vàng để bạn lướt trong lúc chủ đầu tư tăng giá theo tiến độ. Phương thức thanh toán thời điểm này cực kỳ dễ chịu. Đóng theo từng đợt của tiến độ, nên ngưỡng lãi lợi nhuận bạn thu về xấp xỉ từ 5 đến 7% sau khi bán ra.
- Có đầy đủ tiện ích.
Không giống từ phía đất nền, khi đầu tư vào căn hộ chung cư hầu như bạn sẽ có tiện ích sẵn bao gồm: công viên, siêu thị, trường mầm non,…. Vì tính chất cạnh tranh, nên bắt buộc chủ đầu tư cần xây dựng một chuỗi tiện ích đa dạng.
- Đầu tư lợi nhuận từ cho thuê
Trước khi có thể sang tay bán lại, chủ đầu tư có thể cho khách thuê lại căn hộ của mình. Được lợi thế khu vực an ninh, có chốt bảo vệ, người dân sinh sống tại đây văn minh. Có hệ thống thang máy tiện lợi. Tùy theo vị trí, loại hạng chung cư để xét được giá cho thuê khác nhau. Mức lãi sau khi thu vốn được tính khoảng từ năm thứ 15 trở đi.
Rủi ro khi đầu tư căn hộ chung cư
- Giá tăng giảm theo thị trường
Tính thời điểm dự án hoàn thành đến khoảng 10 năm đến 15 năm thì giá có thể tăng chậm. Sau thời gian đó, giá căn hộ sẽ phải bão hoà. Tuỳ thuộc vào dự án nằm ở vị trí như thế nào để quyết định giá trị gia tăng. Sau vài năm sử dụng, các căn hộ khó bán được giá cao.
Khó cạnh tranh với các dự án mới.
Những năm trở lại đây số lượng căn hộ chung cư xây mới và mở bán tăng cao. Các căn chung cư mới xây có nhiều tiện ích hơn và hạ tầng cơ sở hơn. Chính sự chênh lệch cung cầu quá nhiều khiến giá giảm xuống. Các căn chung cư cũ có thể phải hạ giá thành để cạnh tranh với những chung cư mới.
Bị chi phối quá nhiều từ quảng cáo ảo
Sự phát triển của công nghệ hiện đại đã phối cảnh các căn hộ trở nên lung linh. Các hình ảnh 3D và lời giới thiệu quá giới hạn của nhân viên kinh doanh cũng ảnh hưởng đến sự phán đoán của chủ đầu tư.
Ngân hàng định giá thấp
Ngược lại với khoản vay để mua thì việc thế chấp căn hộ tại ngân hàng không được định giá cao. So với đất nền 60-70% thì căn hộ được định giá khi đã có sổ là 50%. Bởi vì, ngân hàng sẽ tính vào khoản hao hụt, xuống cấp trôi theo thời gian.
Chi phí dịch vụ cao
Vì các căn hộ có nhiều tiện ích nên đều phải đóng phí dịch vụ hàng tháng. Nếu căn hộ không sử dụng thì đây cũng là một sự tiêu hao tài sản. Nếu chủ nhà muốn sửa chữa ngôi nhà cần phải có sự đồng ý cả ban quản lý gây ra nhiều phiền toái. Ngoài ra các chung cư cũng có nguy cơ cháy nổ cao hơn chỗ khác.
2. Đầu tư đất nền.
Đô thị hoá càng phát triển, các chung cư căn hộ mọc lên liên tục. Từ đó mà đất nền trở nên khan hiếm khiến cho kênh đầu tư này không bị lỗi thời qua năm tháng. Tâm lý người Việt coi trọng đất đai như một người thành đạt, cho dù có xảy ra biến cố gì thì đất vẫn tăng đều.
Lợi thế đầu tư đất nền
Thế chấp ngân hàng nhanh
Khác hoàn toàn với căn hộ chung cư thì đất nền lại được ngân hàng cho vay cũng như thế chấp nhanh gọn. Đối với đất nền được thẩm định vay với 60%. Chỉ có duy nhất nhà phố đạt đến mức 70-80%. Trường hợp bạn đi mua đất nền dự án chưa có sổ, nếu chủ đầu tư liên kết ngân hàng thì bạn được hỗ trợ giao dịch từ phía ngân hàng về gói tín dụng.
Đất nền đã hình thành thực tế
Đối với dự án nhà phố, đất nền đã phân lô thì bạn được xem trực tiếp hết tất cả thông tin. Bao gồm vị trí, cơ sở hạ tầng, tiện ích xung quanh. Chính sách nhà nước, giấy tờ pháp lý bạn được xem đầy đủ. Chỉ gần giống căn hộ đó là khi bạn đầu tư vào dự án mới chưa triển khai hạ tầng, chưa có quy hoạch 1/500. Điều này sẽ khiến bạn có chút mơ hồ. Đặc biệt khi đầu tư vào đất nền không có chi phối nhiều từ quảng cáo ảo, thông tin ngoài sự tưởng tượng.
Tăng lãi cao hơn so với ngân hàng
Hiện tại, lãi suất tiền gửi vào tất cả ngân hàng cả nước rơi khoảng trên dưới 7%/năm. Còn đối với đất nền lãi thu về đối với đất nền dự án trung bình từ 10-15%/năm. Những khu vực lợi nhuận tỷ lệ thấp cũng tầm 10%/năm. Hơn thế với một số dự án nằm vào vị trí trắc địa. Giao thông thuận tiện, thời gian hoàn thành cơ sở hạ tầng của chủ đầu tư làm nhanh thì có thể đạt mức 20%/năm.
Dân số tăng, đất không tăng
Thành phố Hồ Chí Minh hiện tại dân số quá cao. Ngoài việc ùn tắc giao thông thì việc tìm một miếng đất trong thành phố không hề đơn giản. Thậm chí là không có với mức giá thấp. Hầu hết những chuyên gia BĐS đều cho rằng đầu tư đất nền sẽ giúp chúng ta sinh lời lớn hơn. Đặc biệt khả năng rớt giá của đất nền là khá thấp.
Rủi ro khi đầu tư đất nền
- Tính pháp lý tại một số khu vực đất nền hiện vẫn chưa rõ ràng.
Nhiều công ty lợi dụng điểm này để phân lô bán nền đất nông nghiệp . Chủ đầu tư nếu không tỉnh táo dễ bị mất trắng.
- Tăng giá phụ thuộc vào cơ sở hạ tầng.
Giá trị đất nền tăng phụ thuộc nhiều cơ sở hạ tầng chuẩn bị triển khai tại khu vực đó. Nếu các dự án hạ tầng không được triển khai hoặc chậm tiến độ thì nhà đầu tư cũng dễ bị chôn vốn.
- Chỉ lợi nhuận cao với đầu tư lâu dài
Đầu tư vào chung cư thì lãi suất của bạn tăng 0.7% hàng tháng. Còn đối với đất nền, cho dù lướt sóng cũng tính trung bình từ 3 đến 6 tháng. Khi đầu tư đất nền cũng như quyết định 1 đến 2 năm không cần dùng xài số tiền đó. Trường hợp đầu tư ở giai đoạn đầu của dự án có vị trí đẹp, chủ đầu tư mới có thể giảm thời gian lướt sóng.
- Đất nền bị tăng giảm theo làn sóng
Không chỉ riêng thành phố Hồ Chí Minh mà còn các thành phố lớn tại Việt Nam. Hiện đang bị cuốn theo từng làn sóng đầu tư đất nền. Trước khi đầu tư bạn không cập nhật đủ thông tin cần thiết về xu hướng thị trường thì dòng tiền của bạn có thể bị đứng nguyên.
Nguồn: Vinhomes