Bất động sản ven đô và các yếu tố pháp lý nhà đầu tư nên biết.

Pháp lý bất động sản ven đô

Trước khi mua bất động sản ven đô nhà đầu tư cần tìm hiểu kỹ về yếu tố pháp lý của mảnh đất. Bởi, chỉ cần một chút sơ sẩy nhà đầu tư có thể sẽ chôn vốn lâu dài.

Bất động sản ven đô đang có xu hướng ngày lên ngôi.

Khi quỹ đất ở nội thành đang dần cạn kiệt các nhà đầu tư bất động sản dịch chuyển dần ra ven đô. Vì vậy, trong tương lai đất ven đô dần trở thành xu hướng đầu tư. Các chuyên gia cũng cho biết, phân khúc đất nền sở hữu pháp lý hoàn chỉnh ở các thành phố trực thuộc tỉnh với tốc độ phát triển mạnh mẽ, hạ tầng hoàn thiện chính là điểm đến hàng đầu của giới đầu tư.

Một dự án đất nền có đủ điều kiện pháp lý bao gồm

  1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án và  bản vẽ thiết kế thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Các giấy phép xây dựng phải có : giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án.
  2. Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng. Bao gồm: công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình dịch vụ, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt.
  3. Ngoài ra, dự án còn phải đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực. Điều này phải được hoàn thành trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở. Đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp nước, cấp điện, hệ thống thoát nước và thu gom rác thải.
  4. Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án. Bao gồm: tiền thuê đất, tiền sử dụng đất, thuế, phí và lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có).
  5. Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất cũng như không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
  6. Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện.

Nhận biết các dự án không đủ điều kiện bán như thế nào?

Người mua đất không nên tin tưởng hoàn toàn vào những lời mời chào, hứa hẹn của bên bán/người môi giới. Thay vào đó là phải tìm hiểu, xác nhận những tài liệu, hồ sơ và giấy tờ pháp lý về dự án đó.

Nhà đầu tư có thể tham khảo các bước thực hiện sau đây để kiểm tra pháp lý bất động sản ven đô.

Bước 1:

Hỏi người môi giới/người bán các hồ sơ pháp lý cơ bản về dự án này từ chủ đầu tư. Các giấy tờ này bao gồm: quyết định giao đất, giấy chứng nhận đầu tư dự án của chủ đầu tư, thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt, văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư,…
Tìm hiểu rõ ràng các hồ sơ trên, nhà đầu tư sẽ đánh giá được thực trạng dự án. Biết được ai là chủ đầu tư dự án thật sự, ai có quyền bán và ký hợp đồng mua bán đất nền với khách mua.

Có trường hợp, mặc dù không phải là chủ đầu tư nhưng một số công ty môi giới vẫn giới thiệu mập mờ thông tin. Chính họ là bên đứng ra ký kết  hợp đồng cọc, giữ chỗ, thỏa thuận (có điều khoản phạt cọc, đặt bẫy người mua) nhằm chiếm dụng vốn trái phép của khách hàng. Trong khi đó, những công ty này thường sẽ không cung cấp được văn bản ủy quyền hoặc thỏa thuận với chủ đầu tư cho phép họ thực hiện việc này.

Bước 2:

Hỏi, đọc và kiểm tra quyết định phê duyệt quy hoạch bản đồ quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với dự án đó. Đây là quyết định sẽ cụ thể hoá nội dung quy hoạch chung và quy hoạch phân khu trên đất. Trong bản kế hoạch có sự bố trí chi tiết tất cả các công trình trên đất, hạ tầng kỹ thuật, quy hoạch chi tiết bố trí từng ranh giới lô đất. Từ đó, nhà đầu tư có thể biết được lô đất mình mua sẽ nằm vị trí nào, phân khu nào trong dự án này.

Bước 3:

Hỏi và kiểm tra văn bản nghiệm thu về việc hoàn thành cơ sở hạ tầng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc nghiệm thu cơ sở hạ tầng bao gồm nghiệm thu về số lượng, chất lương, vị trí là bắt buộc và phải theo đúng với quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt. Đồng thời phải đo đạc, cắm mốc cụ thể về dự án. Việc nghiệm thu này phải do cơ quan có thẩm quyền của địa phương nơi có dự án thực hiện, xác nhận và đóng dấu. Đây không phải là việc mà chủ đầu tư tự thuê một đơn vị tư nhân đứng ra làm.

Bước 4:

Phải đến và xem khu đất thực địa. Đây là việc làm cần thiết để người mua đất thấy được tình trạng kết cấu hạ tầng thực tế. Nhiều trường hợp, dự án một nơi, nhưng người môi giới lại dẫn người mua đi xem đất ở một dự án khác. Do vậy, để không bị lừa, người mua không chỉ xem giấy tờ, hồ sơ pháp lý hợp pháp mà còn phải đến tận nơi, xem tận mắt. Khi xem đất phải nắm được vị trí khu đất, địa chỉ, tờ bản đồ, số thửa theo hồ sơ pháp lý đã xem. Ngoài ra nên kết hợp với việc hỏi người dân địa phương và UBND xã nơi có đất dự án. Điều này giúp nhà đầu tư chắc chắn rằng mình không bị lừa mua đất tại dự án ma, đất không chính chủ.

Bước 5:

Hỏi người môi giới/người bán chứng minh việc chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án này hay chưa? Bao gồm thuế, tiền thuê đất, tiền sử dụng đất, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có). Đây là việc khá quan trọng, bởi vì số tiền này rất lớn mang tính quyết định của dự án. Nếu không hoàn thành nghĩa vụ tài chính cho nhà nước thì dự án không đủ điều kiện để chuyển nhượng. Mặt khác, đây cũng là dữ liệu để khách hàng đánh giá xem chủ đầu tư có đủ khả năng thực hiện dự án hay không.

Bước 6:

Kiểm tra dự án này hoặc các lô đất nền mình muốn mua có đang bị chủ đầu tư dự án bị biên kê, thế chấp, hoặc đang diễn ra tranh chấp gì không. Việc  này để đề phòng trường hợp chôn vốn vì chủ đầu tư bị vướng những vấn đề trên. Do vậy, khi biết đến tên gọi của dự án thì người mua đất hãy tra cứu sơ bộ để biết trên internet hoặc tham khảo tại văn phòng đăng ký đất đai để biết chắc là lô đất mình mua không bị kê biên, thế chấp hoặc tranh chấp (nếu có).

Như vậy, khi mua đất nền cần tìm hiểu kỹ lưỡng về hồ sơ và pháp lý để tránh các rủi ro có thể lường trước được. Đầu tư đất nền rất khác với đầu tư căn hộ, nhà phố hoặc công trình xây dựng. Bởi, nó tính thanh khoản kém hơn, hay biến động theo thị trường. Nếu còn vướng mắc về vấn đề pháp lý nữa thì rõ ràng rất khó để xử lý và thoát ra.
Nguồn: Luật olympic

 

 

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *