5 bí quyết đầu tư đất vườn an toàn hiệu quả

Nhiều người lựa chọn phân khúc đầu tư đất vườn vùng ven với hy vọng chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất thổ cư, hưởng lợi từ phần chênh lệch giá. Tuy nhiên, người mua cũng có thể gặp phải nhiều rủi ro trong quá trình. Hãy cùng My Real “bỏ túi” 5 bí quyết đầu tư đất vườn an toàn, hiệu quả, sinh lời cao.

Tìm hiểu về đất vườn hiện nay

Đất vườn (đất thổ vườn) là những loại đất quen thuộc tại các vùng nông thôn. Tuy nhiên, không phải ai cũng có hiểu biết chính xác về đất vườn và phân biệt đất vườn cùng các loại đất tương tự khác.

Khái niệm về đất vườn

Hiện nay, luật đất đai chưa có định nghĩa chính xác một mảnh đất như thế nào thì được gọi là đất vườn.
Tuy nhiên, dựa theo thực tế chúng ta có thể hiểu: Đất vườn là loại đất có thể liền kề hoặc cùng thửa với đất thổ cư hoặc có thể được tách thửa riêng. Đất vườn có thể sử dụng với mục đích trồng cây lâu năm, cây một năm, cây hoa màu… có gắn nhà trên đất. Nếu muốn xây nhà trên đất vườn thì cần phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại Điều 57 Luật đất đai 2013.

Pháp luật hiện tại cũng chưa phân loại đất vườn là đất nông nghiệp hay phi nông nghiệp. Các tiêu chí xác định đất vườn:

• Phải nằm trong cùng một thửa đất có đất ở, đang có nhà ở và thuộc nhóm đất nông nghiệp.
• Phần diện tích còn lại của thửa đất là đất vườn, ao, đất nông nghiệp.

Phân biệt đất vườn, đất trồng cây lâu năm và đất thổ cư.

• Đất vườn: là đất được sử dụng với mục đích trồng cây lâu năm hoặc, cây hằng năm, hoa màu… hoặc có thể trồng xen lẫn các loại cây lâu năm với nhau. Đất vườn có thể liền kề hay gắn liền cùng thửa với đất ở hoặc tách thửa ra sổ riêng.
• Đất trồng cây lâu năm: là đất chuyên trồng các loại cây công nghiệp, cây ăn quả,… Các loại cây này có thời gian sinh trưởng trên một năm mới được thu hoạch sản phẩm. Đất vườn ươm cây giống nông nghiệp lâu năm cũng được tính là đất trồng cây lâu năm.
• Loại đất này không được sử dụng để trồng các loại cây khác, hoặc sử dụng với các mục đích khác nếu chưa được phép cơ quan có thẩm quyền.
  Đất thổ cư: là đất có thể dùng để xây dựng nhà ở. Ngoài ra đất ở cũng có thể dùng để làm vườn; trồng trọt; chăn nuôi nếu bạn chưa có nhu cầu xây nhà.

Có nên đầu tư đất vườn “làm của để dành” chờ tăng giá hay không?

Hiện nay, các giao dịch mua đất vườn sau đó chuyển đổi thành đất ở khá phổ biến. Ở phía Nam, đất vườn ở các khu vực ven TP.HCM như: Đồng Nai, Bình Phước, Bình Thuận, Vũng Tàu,… được nhiều người để mắt đến. Những khu vực này đang được đầu tư mạnh về cơ sở hạ tầng, thu hút nhiều dự án đầu tư lớn, tiềm năng sinh lời cao.

Thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp hoàn toàn có thể thực hiện được. Căn cứ vào Điều 101 Luật Đất đai 2013, điều kiện cấp Sổ đỏ cho đất vườn bao gồm:

• Đất được sử dụng ổn định từ trước ngày 01/07/2004.
• Không vi phạm pháp luật về đất đai.
• Không có tranh chấp.
• Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch.

Ưu điểm khi đầu tư đất vườn

• Giá rẻ: So với các phân khúc bất động sản khác, đất vườn có giả rẻ hơn. Đó là một trong những lý do khiến nhiều người đổ xô mua đất vườn để chuyển đổi thành đất thổ cư và hưởng giá chênh lệch.
• Dễ mua: Đất thổ cư giá cao, nhu cầu tìm kiếm mạnh nên khả năng mua được đất thổ cư ưng ý khó hơn so với đất vườn – vẫn còn khá nhiều và giá đất rẻ.
• Dễ bán, cho thuê: Xu hướng “bỏ phố về quê” và “ngôi nhà thứ 2” đang làm cho thị trường mua bán đất vườn trở nên sôi động. Vì vậy nếu bạn sở hữu một mảnh đất vườn tiềm năng thì bạn không cần phải lo lắng đến tính thanh khoản.

Nhược điểm khi đầu tư đất vườn

• Cạnh tranh lớn: hiện tại, phân khúc đất vùng ven trong đó có đất vườn đang là xu hướng đầu tư. Vì vậy, mức độ cạnh tranh sẽ rất cao, giá cả cũng ở mức tăng trưởng cao. Nếu không có tài chính mạnh, kỹ năng quan sát và phân tích tốt thì rất khó để để đầu tư thành công.
• Phí duy trì cao: Nếu mua đất để làm nhà vườn, người đầu tư thì sẽ phải tốn một khoản phí không nhỏ để thuê người bào hành, duy tu và phát triển cho khu nhà vườn.
• Rủi ro nhiều: nói chung khi đầu tư bất động sản luôn tồn tại nhiều rủi ro, không loại trừ đất vườn. Các rủi ro khi mua đất vườn hay gặp phải bao gồm: vấn đề pháp lý, quy hoạch, chôn vốn,… Nếu không có sự tìm hiểu thông tin kỹ càng, người mua có thể mất trắng khi đầu tư.

Xem thêm: Nhà vườn sinh thái đẹp như tranh cách Sài Gòn chỉ 70km

5 bí quyết khi đầu tư đất vườn an toàn.

Để tránh các rủi ro có thể mắc phải khi đầu tư đất vườn vùng ven, My Real gợi ý cho bạn 5 kinh nghiệm để đầu tư tư đất vườn an toàn, hiệu quả, sinh lời.

Lựa chọn vị trí lô đất.

Để có được một lô đất vườn để đầu tư thì cần phải xem xét đến nhiều yếu tố khác nhau. Vị trí khu đất không nên ở nơi xa xôi, hẻo lánh. Khu đất nên cách thành phố khoảng 1 tiếng đi lại. Nên ưu tiên những mảnh đất nằm trên các tuyến đường dọc theo các trục cao tốc để thuận tiện cho việc đi lại.

Cơ sở hạ tầng, tiện ích cũng là một yếu tố quan trọng trong việc chọn đất vườn đầu tư.Nếu mua đất làm farm stay hoặc kinh doanh homestay thì nên chọn nơi có view, không gian thoáng đãng, mát mẻ, nếu có sông, suối, hồ… thì càng tốt.

Tìm hiểu kỹ càng về pháp lý lô đất.

Khi dự định mua khu đất, bạn cần phải tìm hiểu kỹ càng tất cả yếu tố pháp lý liên quan đến khu đất đó bao gồm: giấy tờ (hạn chế giấy viết tay), đất có bị tranh chấp không, có nằm trong quy hoạch hay không, có thuộc diện bị thu hồi hay không,….

Xác định đất có lên được thổ cư hay không. Hãy đến phòng Tài nguyên và Môi trường để xác định vấn đề này. Nếu không thể lên thổ cư thì bạn rất có thể bạn sẽ bị chôn vốn hoặc chuyển hướng sang làm nông trại.

Ngoài ra bạn cần phải hiểu biết rõ các quy định chuyển đổi từ đất vườn sang đất thổ cư. Nắm bắt được quy trình chuyển đổi cũng như các giấy tờ liên quan để tránh việc “cò mồi” qua mặt.

Kiểm tra rõ quy hoạch.

Những lô đất nằm trong quy hoạch dự án của nhà nước sẽ bị thu hồi và được hưởng bồi thường. Tuy nhiên, mức bồi thường sẽ thấp hơn nhiều so với giá đất thị trường.

Vì vậy, để tránh mua phải đất quy hoạch thì bạn phải tìm hiểu thật kỹ càng ở mọi nguồn tin. Hãy đến đến UBND quận/huyện địa phương để xác minh lại thông tin một cách chính xác nhất để tránh tình trạng mua xong rồi lại để đó

Phí chuyển đổi đất nông nghiệp.

Có một khoản chi phí ngoài tiền mua đất mà bạn cần biết khi mua đất nông nghiệp đó là chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng. Vì thế, bạn cần thương lượng với bên bán đất về mức giá bán sao cho phù hợp và có lợi cho mình.

Nếu đầu tư, xác định trung- dài hạn, khi nào có nhiều người hỏi mua hãy bán.

Đầu tư đất vườn nên xác định là một khoản đâu tư dài hạn, bởi nó cần các yếu tố khách quan từ hạ tầng từ dự án từ quy hoạch các vùng lân cận mới có thể tăng giá được. Nếu đầu tư lướt sóng thì không nên chọn đất vườn,

Bán đúng thời điểm cũng là yếu tố rất quan trọng quyết định thành bại cho một phi vụ đầu tư đất vườn. 

Đầu tư đất vườn vùng ven có nhiều cơ hội nhưng cũng có không ít rủi ro. Điều quan trọng là người mua phải cân nhắc kỹ lưỡng các yếu tố ảnh hưởng đến cuộc mua bán của mình làm sao để hạn chế rủi ro đến mức thấp nhất.

Nếu quyết định đầu tư thì bên cạnh pháp lý đầy đủ thì vấn đề quan trọng không kém đó là xem xét đến khả năng chuyển đổi thành đất thổ cư.

Chỉ khi đất vườn được chuyển đổi thành đất ở thì khả năng sinh lời mới có, còn nếu không thì nó mãi mãi chỉ là mảnh đất dùng để trồng cây không hơn không kém.